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房地產(chǎn)存量業(yè)務(wù)規(guī)模總體下降約900億元，表外業(yè)務(wù)余額同比下降20%以上——這是招商銀行在3月21日的2021年年報(bào)發(fā)布會(huì)上，管理層披露的數(shù)據(jù)。

“房地產(chǎn)對(duì)公業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，仍然處于風(fēng)險(xiǎn)上升、釋放階段，全行業(yè)的不良率還會(huì)進(jìn)一步上升。”招商銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官朱江濤說(shuō)，預(yù)計(jì)該行今年房地產(chǎn)貸款不良率將與行業(yè)保持一致，但會(huì)將不良率控制在可接受范圍內(nèi)。截至去年底，招商銀行房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良率為1.39%。

今年以來(lái)，已有多家銀行與房企合作，向后者提供并購(gòu)融資貸款，招行也與多家房企簽訂了協(xié)議。該行管理層表示，房企并購(gòu)融資業(yè)務(wù)存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，將按市場(chǎng)化原則進(jìn)行。

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍將上升

據(jù)朱江濤透露，按照集團(tuán)大口徑計(jì)算，截至2021年12月底，該行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模總計(jì)約為9200億元，相比年初下降了900億元左右。

招行的對(duì)公涉房業(yè)務(wù)，主要包含表內(nèi)、表外兩大部分。其中，表內(nèi)業(yè)務(wù)構(gòu)成包括信貸、自營(yíng)債券投資、自營(yíng)非標(biāo)投資等類別。在表內(nèi)業(yè)務(wù)中，截至去年底，招行上述需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)有、或有涉房對(duì)公業(yè)務(wù)，余額共計(jì)5114.9億元，同比增加3.48%，其中對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額3559.8億元，比上年底增加136.6億元，同比下降0.46個(gè)百分點(diǎn)。

從去年三季度開始，隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，招行開始?jí)嚎s房地產(chǎn)貸款。2020年年底，該行境內(nèi)公司房地產(chǎn)廣義口徑風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)余額5974.1億元，去年6月底增加至6437.68億元。到了三季度末，降至5203.9億元。據(jù)此測(cè)算，去年四季度，該行進(jìn)一步壓縮了涉房業(yè)務(wù)，但節(jié)奏有所放緩。

而降幅更大的是表外業(yè)務(wù)。截至去年12月底，招行理財(cái)、委托貸款、代銷信托、主承銷債務(wù)融資工具等，不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)余額共計(jì)約4120.8億元，同比下降20.61%。而在去年9月底，這一數(shù)據(jù)為4788.2億元。

去年以來(lái)，部分房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，令商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量也受到影響。截至去年底，招行房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良率1.39%，同比上升1.16個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，部分涉房代銷業(yè)務(wù)出現(xiàn)了違約。

朱江濤透露，截至去年底，該行與房地產(chǎn)相關(guān)的理財(cái)業(yè)務(wù)余額約1008億元，占比約為 6%，總體違約率在0.2%左右；代銷的存量涉房業(yè)務(wù)約988億元，其中私行代銷的非標(biāo)類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)余額933億元，違約客戶主要涉及華夏幸福、恒大兩家，對(duì)公代銷約55億元規(guī)模，涉及3家客戶，目前已經(jīng)壓降到30多億元。

對(duì)于與華夏幸福、恒大兩家房企有關(guān)的業(yè)務(wù)處置進(jìn)展，朱江濤表示，華夏幸福的債務(wù)問(wèn)題方面，債委會(huì)已有整務(wù)重組方案；恒大方面也保持與項(xiàng)目管理人的密切溝通，項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的可售現(xiàn)值和在建的可售貨值加起來(lái)，對(duì)應(yīng)在該行融資的覆蓋比例是非常充分和足值的。

“房地產(chǎn)對(duì)公業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，目前仍然處于風(fēng)險(xiǎn)上升、釋放階段，整個(gè)行業(yè)的不良率還會(huì)進(jìn)一步上升。”朱江濤說(shuō)，該行今年也會(huì)和趨勢(shì)保持一致，但會(huì)將不良率控制在可接受區(qū)間之內(nèi)。至于整個(gè)行業(yè)何時(shí)見(jiàn)頂，需要密切關(guān)注一手、二手房銷售情況的變化。

房企并購(gòu)貸款有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

除了存量對(duì)公業(yè)務(wù)，今年以來(lái)，招商銀行還與多家房企簽訂協(xié)議，為相關(guān)主體提供并購(gòu)貸款、融資額度。

公開信息顯示，3月3日，招商銀行分別與碧桂園、美的置業(yè)簽署150億元、60億元并購(gòu)融資合作協(xié)議。此前，該行還與華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象、大悅城等簽訂協(xié)議，分別提供200億元、30億元、100億元并購(gòu)融資額度。

“房地產(chǎn)并購(gòu)融資業(yè)務(wù)，希望市場(chǎng)不要過(guò)度解讀，這是高度市場(chǎng)化的業(yè)務(wù)，我們始終秉承市場(chǎng)化和商業(yè)化的原則，并購(gòu)貸款怎么做，房地產(chǎn)并購(gòu)貸款就怎么做，沒(méi)有什么特別的東西。”在年報(bào)發(fā)布會(huì)上，招商銀行副行長(zhǎng)李德林說(shuō)，通過(guò)重組并購(gòu)，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。

招行副行長(zhǎng)、董秘王良表示，房地產(chǎn)行業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)要分開來(lái)看；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要一分為二地看，房地產(chǎn)企業(yè)很多還是非常優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健的，現(xiàn)金流、杠桿率比較穩(wěn)健健康，選擇一些優(yōu)秀的開發(fā)商合作，共同化解當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)貸、按揭貸款也要區(qū)分開，按揭貸款是滿足千家萬(wàn)戶的購(gòu)房剛性需求，所以該行積極支持住房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。