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“搶人大戰(zhàn)”變相降低限購(gòu)門(mén)檻，這些城市房?jī)r(jià)如何走?

在“房住不炒”的口號(hào)下，任何與樓市調(diào)控有關(guān)的政策，都能挑動(dòng)市場(chǎng)的神經(jīng)。國(guó)家發(fā)改委4月8日發(fā)文要求，城區(qū)常住人口100萬(wàn)-300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶(hù)限制，城區(qū)常住人口300萬(wàn)-500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶(hù)條件。戶(hù)籍的輕松可得意味著限購(gòu)政策不再是一條難以逾越的“鴻溝”，更多人成為手握“房票”的潛在購(gòu)房者。

文 | 薛宇飛

中國(guó)有70余座城市城區(qū)常住人口超過(guò)100萬(wàn)，包含了一二線和主要的三四線城市，這部分城市也是樓市限購(gòu)的主要區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，放寬落戶(hù)條件能夠促進(jìn)人口自由流動(dòng)，更好地支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但近兩年的樓市調(diào)控成果來(lái)之不易，應(yīng)當(dāng)注意變相放松限購(gòu)后樓市出現(xiàn)躁動(dòng)，防止房?jī)r(jià)再度暴漲。

01 大城市落戶(hù)再寬松利好樓市

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年年末，中國(guó)大陸常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%;全國(guó)人戶(hù)分離的人口2.86億人，其中流動(dòng)人口2.41億人。常住人口與戶(hù)籍人口的城鎮(zhèn)化率相差巨大，是中國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)顯著標(biāo)志。

由于城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶(hù)限制，因此，國(guó)家發(fā)改委4月8日發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《任務(wù)》)將戶(hù)籍改革重點(diǎn)聚焦在幾類(lèi)大城市。

《任務(wù)》要求，城區(qū)常住人口100萬(wàn)-300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶(hù)限制;城區(qū)常住人口300萬(wàn)-500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶(hù)條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶(hù)限制;超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶(hù)政策，大幅增加落戶(hù)規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。

值得注意的是，《任務(wù)》對(duì)大城市落戶(hù)條件的要求標(biāo)準(zhǔn)明顯低于2018年。國(guó)家發(fā)改委2018年印發(fā)的《關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)的通知》中提出，大城市對(duì)參加城鎮(zhèn)社保年限的要求不得超過(guò)5年，其中Ⅱ型大城市不得實(shí)行積分落戶(hù)，有條件城市要進(jìn)一步降低社保年限要求;Ⅰ型大城市中實(shí)行積分落戶(hù)的要大幅提高社保和居住年限的權(quán)重，鼓勵(lì)取消年度落戶(hù)數(shù)量限制。超大城市和特大城市要區(qū)分城區(qū)、新區(qū)和所轄市縣，制定差別化落戶(hù)條件，探索搭建區(qū)域間轉(zhuǎn)積分和轉(zhuǎn)戶(hù)籍通道。

根據(jù)國(guó)務(wù)院2014年出臺(tái)的城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，城區(qū)常住人口1000萬(wàn)以上、500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下的城市分別為超大、特大城市。若參照住建部《2017城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》中各城市城區(qū)人口(注：非城區(qū)常住人口)數(shù)據(jù)，中國(guó)的特大城市有4個(gè)，為上海(2418.33萬(wàn)人)、北京(1876.6萬(wàn)人)、深圳(1252.83萬(wàn)人)和重慶(1121.62萬(wàn)人);超大城市有5個(gè)，即天津、成都、廣州、南京和武漢。

依據(jù)住建部的上述數(shù)據(jù)，城區(qū)人口在300萬(wàn)-500萬(wàn)的Ⅰ型大城市有10個(gè)，分別是西安、沈陽(yáng)、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟(jì)南、青島、大連、長(zhǎng)春;城區(qū)人口100萬(wàn)-300萬(wàn)的Ⅱ型大城市有59個(gè)，包括了部分二線城市和主要的三四線城市。

而據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)，中國(guó)有超過(guò)75個(gè)城市滿(mǎn)足城區(qū)常住人口超100萬(wàn)人，其中，超大特大城市8個(gè)、I型大城市12個(gè)、II型大城市55個(gè)，覆蓋了主流的一二線和強(qiáng)三四線城市。75個(gè)城市合計(jì)城區(qū)人口達(dá)2.2億人，占比全國(guó)55%，住宅銷(xiāo)售面積占全國(guó)的50%以上。此次落戶(hù)制度放寬，一定程度上淡化了住房限購(gòu)的約束，提振了一二線城市和強(qiáng)三四線城市住宅需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，放開(kāi)落戶(hù)政策，有利于已經(jīng)在城市生活的群體獲得城市的公共資源，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，也有了穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。

02 購(gòu)房資格放寬 二線城市受影響大

為遏制房?jī)r(jià)瘋漲，自2016年起，全國(guó)多個(gè)城市都發(fā)布了基于戶(hù)籍的限購(gòu)政策，例如本地戶(hù)籍家庭限購(gòu)兩套、外地戶(hù)籍限購(gòu)一套或達(dá)到一定年限的社保才能購(gòu)置一套。由于限購(gòu)政策直接打擊了炒房者的投資行為，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“利器”。但是，戶(hù)籍政策的松動(dòng)，讓購(gòu)房門(mén)檻大幅降低，外地人重新?lián)碛辛速?gòu)房資格。

《任務(wù)》對(duì)不同類(lèi)型城市戶(hù)籍政策的要求不同，對(duì)各自城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也不盡相同。《任務(wù)》要求，超大、特大城市要“完善積分落戶(hù)政策，大幅增加落戶(hù)規(guī)模”。以北京積分落戶(hù)政策為例，其首批積分落戶(hù)人員在2018年產(chǎn)生，共有6019人拿到了北京戶(hù)籍。對(duì)于此次《任務(wù)》是否會(huì)對(duì)其積分落戶(hù)政策有影響，北京人社局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日稱(chēng)，北京現(xiàn)行積分落戶(hù)政策試行期至2019年12月31日，今年不會(huì)有“政策層面”的調(diào)整。

同策研究院解讀認(rèn)為，一線城市的落戶(hù)門(mén)檻并沒(méi)有受到此次政策的太大影響。亦有分析指出，從長(zhǎng)期看，京滬的落戶(hù)政策有放松的可能，但短期或難有明顯調(diào)整，自然不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)產(chǎn)生多少擾動(dòng)。

相較而言，按照《任務(wù)》要求，Ⅰ型大城市與Ⅱ型大城市的落戶(hù)政策寬松程度更大。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯表示，二三線城市因落戶(hù)政策所形成的購(gòu)房需求會(huì)明顯增加，尤其是結(jié)合近期的“小陽(yáng)春”，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)情緒會(huì)不斷轉(zhuǎn)好，形成更多的購(gòu)房需求。“人才落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)放寬對(duì)二線城市影響很大，很多人愿意去二線城市買(mǎi)房。”他說(shuō)。

同策研究院指出，二線城市落戶(hù)政策的放寬將極大刺激城市人口的流入，特別是年輕人群的進(jìn)入，會(huì)給二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)許多利好，這是實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要保障。而人口流入效應(yīng)也會(huì)切實(shí)影響到各大房企接下來(lái)的市場(chǎng)布局。

在城區(qū)常住人口100萬(wàn)-300萬(wàn)的Ⅱ型大城市中，包括了很多三四線城市。上述研究院認(rèn)為，在現(xiàn)階段放寬落戶(hù)條件，對(duì)大部分三四線城市去庫(kù)存有非常重要的意義。

除了戶(hù)籍，遍地開(kāi)花的人才引進(jìn)政策也讓擁有一定學(xué)歷和職業(yè)技能的年輕人，可以較為容易地拿到“房票”。4月3日，杭州市提出，全日制大學(xué)專(zhuān)科及以上人才在杭工作并繳納社保的，可直接落戶(hù)。此前杭州的落戶(hù)政策要求，45周歲以下本科人才及35周歲以下專(zhuān)科人才，在杭居住滿(mǎn)一年及以上并連續(xù)繳納一年以上的社會(huì)保險(xiǎn)(不含補(bǔ)繳)。一位接近政策制定的杭州政府人士對(duì)中新經(jīng)緯表示，杭州放寬人才引進(jìn)政策是大勢(shì)所趨，這一政策有望在4月底、5月初正式實(shí)施。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶(hù)等政策的城市已經(jīng)超過(guò)50個(gè)，力度與數(shù)量都刷新了歷史記錄。特別是在二三線城市，人才落戶(hù)、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策可以用“井噴”來(lái)形容。

張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示，人才政策變相降低了限購(gòu)門(mén)檻，將人才推向本就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶來(lái)了上漲預(yù)期。過(guò)去兩年全國(guó)多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，特別是部分二線城市房?jī)r(jià)加速上漲，最主要的一個(gè)原因是人才新政變相放寬了限購(gòu)政策。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，人才新政在推動(dòng)購(gòu)房需求釋放上的作用不容忽視。該機(jī)構(gòu)稱(chēng)，2017年南京、杭州、武漢和西安等城市戶(hù)籍人口增速都達(dá)到近5年的峰值，新增人才落戶(hù)增長(zhǎng)率是城市自然人口增長(zhǎng)率的4~6倍。若假設(shè)新增戶(hù)籍人口的購(gòu)房需求在1年、3年、5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)(套均90平方米)，年均購(gòu)房需求分別影響2017年商品房成交的78%、26%、16%。

03 人口流入地區(qū)應(yīng)加大供應(yīng)

進(jìn)入2018年三季度，房地產(chǎn)調(diào)控效果開(kāi)始全面顯現(xiàn)，包括一二線城市在內(nèi)的許多城市，都出現(xiàn)了明顯降溫，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)也較之前有所回落。但隨之而來(lái)的是，多地曝出調(diào)控松綁的傳聞，并伴有落戶(hù)放寬、人才引進(jìn)政策的出臺(tái)。

同策研究院認(rèn)為，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是2019年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，在樓市下行周期中，為維持樓市穩(wěn)定，各城市將按照調(diào)控需求進(jìn)行政策微調(diào)，適度放寬限制政策以防范樓市過(guò)快下行。但整體上依然保持政策連續(xù)性，難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松。對(duì)于部分強(qiáng)二線城市來(lái)說(shuō)，既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也要防止區(qū)域性住宅價(jià)格、地價(jià)下滑;普通二線城市市場(chǎng)在去年趨冷，部分城市庫(kù)存壓力再度顯現(xiàn)，基于此，政策會(huì)有較大的調(diào)整動(dòng)力。

張大偉認(rèn)為，目前部分城市人才引進(jìn)的門(mén)檻過(guò)低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購(gòu)房者，這對(duì)市場(chǎng)而言，容易引起非理性判斷。地方的人才政策不應(yīng)該與房地產(chǎn)限購(gòu)掛鉤，應(yīng)向人才提供直接的居住房源。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，在政策執(zhí)行的過(guò)程中，既要考慮到新落戶(hù)市民正常的居住需求，也要平衡好人才引進(jìn)、戶(hù)籍改革與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。對(duì)于人口或人才流入地區(qū)，應(yīng)該加大土地供給，加大保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策住房供應(yīng)，確保市場(chǎng)平穩(wěn)。

新華社10日晚間發(fā)表短評(píng)稱(chēng)，近日印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》放寬或完善了大城市、超大特大城市落戶(hù)條件。放寬落戶(hù)條件，不等于放松房地產(chǎn)調(diào)控。只有堅(jiān)持“房住不炒”定位，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，才能有效降低人口落戶(hù)城市的住房門(mén)檻，努力實(shí)現(xiàn)住有所居，方能在充分接納落戶(hù)人口同時(shí)防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。